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关于外资活动对中国房地产市场的影响

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连年来,跟着我国宏观经济情况的日益转好和都市化历程的加速,房地产市场逐渐活泼,大量外资不绝涌入我国房地产行业,并呈逐渐膨胀之势.

据有关资料显示,房地产市场已成为外商直接投资 的第二大行业。外资已经成为我国房地产市场的重 要参加者,其影响和浸染不行忽视.

一、外资流入对中国房地产市场的正面影响

(一)有利于房地产金融体系的成长 近几年中国房地产市场成长迅速成长,很大程 度应该归功于海内银行体系金融的支持。首先从国 内房地产市场运行及其资金链来看,房地产企业各 个环节所需要的资金根基上都是来自银行。由于受 到现行金融市场的制度约束,海内房地产金融主要 以银行信贷为主,其他金融方法如上市融资、信托融资、债券融资等方法所占的比重都长短常小的.

房地产行业过高的欠债率也就意 味着房地产企业把大部门的风险都转移到了银行,从外貌看,短期内增加了贸易银行的利润低落了银 行的不良贷款率,但一定加剧房地产贷款的恒久性 和银行资金来历短期性的抵牾,从而加大了贸易银 行的中恒久活动性风险以及银行信贷布局的不合 理性,由此导致了银行贷款期限布局的严重错配.

外资可以通过直接投资和间接融资的方法来包袱 部门融资责任和金融风险,使房地产行业在选择资 原来历、确定成本布局和抉择成本运用偏向上更具 有机动性和独立性,在必然水平上增加海内房地产 金融体系的多样性.

(二)有利于补充中国房地产市场的成本短缺,2006年我国经济开始呈现过热迹象,为对冲外 汇占款增加的活动性和抑制海内的通货膨胀,2006 年以来,中国人民银行已经8次上调存贷款基准利 率,5年期以上小我私家住房贷款利率由5.85%上调到 7.83%。而且18次上调金融机构法定存款筹备金 率,金融机构存款筹备金率一度到达17.5%的高位.

同时,为增强房地产信贷打点,中国人民银行先后 两次下发文件紧缩住房信贷。在紧缩政策下,房地 产开拓本钱提高,房地产开拓融资坚苦。从表2我 们可以看到,房地产企业的欠债率长短常高的,银 行方面的紧缩极大限制了房地产企业的成长,外资 的进入正好必然水平上缓解了房地产企业的资金 之困。如恒大地产,其在2006年开始急剧扩张,其 最大的瓶颈就是资金,美林和淡马锡等金融机构先 后为其融资达8亿美元,为恒大其后的爆炸性成长 打下坚硬的基本.

年份实收成本资产总计欠债总计资产欠债率

2005 13 927 72 194 52 521 72.7

2006 16 172 88 398 65 477 74.1

2007 19 438 111 078 82 680 74.4

(三)提高房地产行业的处事程度和专业化程度 跟着中国房地财富的成长和开放水平的进一 步提高,外资投资中国房地产还陪伴海外先进的房 地产处事公司的进入。外资房地产处事公司的进入 首先会使该类处事公司的市场进一步扩大,履历积 累越发富厚而处事质量更提高一步。其次,会促进 外资处事公司的进一步进入,并促进表里资房地产 处事公司间的竞争,使他们提高处事质量并低落服 务本钱。这一切对房地财富来说,最终会以更低的 本钱为房地产企业提供更好的处事,会晋升房地产 产物的供应程度,推进财富进级,也使房地财富各 链条更具专业性.

(四)促进房地产行业的成长,增强海内房地产 企业的竞争本领 外来投资者为海内房地产行业带来了成熟的 打点体系和先进的操纵履历,促使海内房地产企业 进修先进的策划打点理念,利用先进的技能设备, 不绝创新策划机制和改良打点体制,提高房地产企 业的策划本领,促进房地产设计、施工、开拓和房地 产金融等各规模的成熟和成长,并促使海内房地产 企业在理念上与国际接轨,使海内房地产企业有更 多的时机参加到国际市场,从而敦促中国房地产市 场融入国际市场的历程.

外资进入加剧了房地产市场竞争,加快企业优 胜劣汰的进程,促进海内房地产企业不绝晋升自身 本领。外资的大量涌入会直接攻击海内各大房地产 开拓企业原有的好处分派,也会刺激他们极力增强 现代企业制度建树历程,而中小开拓企业则面对着 越发严峻的保留挑战,这也将迫使它们不绝改造技 术和设备、强化创新及打点理念,进一步提高房地 产产物的供应程度,塑造品牌以晋升自身的竞争能 力。同时,优胜劣汰也将敦促海内房地产企业之间 的并购重组,晋升整个行业的程度.

二、外资流入对中国房地产市场的负面影响

(一)扩大房地产市场的泡沫,增强市场颠簸性 外资进入我国房地产市场一般以多半会为主, 在房地产投资范例中又以投资中高等市场为主。由 于对高利润的追逐及跟入效应,高等住宅和贸易地 产的炒作,势必由于生意业务活泼和利润率攀高而挤压 中低档房产的投资,造成中低档住宅市场供求失 衡,进一步举高其市场价值,继而造成中国房地产 市场布局性过热,使中高等市场风险增大。另一方 面,外资的大局限进入,将敦促非住民机构和小我私家 购房的比例不绝增加,容易形成较强的房地产市场 “标杆效应”,敦促海内房地产价值一连上涨。而中 国住民实际消费本领的限制,在必然水平上会促成 一些地域呈现“高空置率高房价”的现象,容易发生 房地产过热和房地产泡沫.

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